Сергей Темрин » 16 ноя 2012, 14:28
Черновик статьи для ноябрьского номера "БНК". Хотелось бы критических замечаний.
Продажа недвижимости с точки зрения налогового планирования
Сергей Темрин
директор аудиторской фирмы «Concept»
Исходные данные.
В 2001 году гражданин - налоговый резидент Молдовы приобрел жилой дом с земельным участком за 1 млн. леев (имеется документальное подтверждение). Дом не является основным жильем с налоговой точки зрения (статья 41 (2) НК). В 2012 году появился покупатель – юридическое лицо, который готов заплатить за дом с участком 6 млн. леев.
Стандартный вариант.
Дом и участок, с налоговой точки зрения, являются капитальными активами (статья 37 (2) НК).
Стоимостной базис – 1 млн.леев.
Цена продажи – 6 млн. леев.
Величина прироста капитала от продажи, обмена капитальных активов или отчуждения (выбытия) их другим способом равна превышению полученной суммы над стоимостным базисом данных активов (статья 37 (5) НК). Сумма прироста капитала в налоговом году равна 50 процентам суммы, превышающей признанный прирост капитала над любыми его потерями, понесенными в течение налогового года (статья 37 (7) НК).
Естественно, в соответствии со статьей 90 НК предприятие при выплате обязано удержать 7 % и подать сведения.
Мы посчитаем в целом налогооблагаемый доход гражданина:
(6 млн. – 1 млн.) х 50% = 2,5 млн. леев.
Подоходный налог для гражданина от этой сделки составит:
2,5 млн. х 18% = 450 тыс.леев.
Берем 18 % (максимальную ставку) потому, что наш гражданин получает зарплату за работу на другом предприятии.
Возможны ли более оптимальные варианты? Рассмотрим один из возможных.
Вариант «использования юридического лица»
Гражданин единолично учреждает SRL. Вклад в уставный капитал нового SRL был сделан в неденежной форме – жилой дом и земельный участок. Согласно Закону №135-XVI от 14.06.07 г. вклад в уставный капитал был оценен по рыночной стоимости и составил 6 млн. леев. Соответственно, жилой дом и земельный участок были оприходованы как основные средства по стоимости 6 млн. леев.
Следующий этап - реализация нашему покупателю основных средств нового SRL по оговоренной цене (6 млн. леев):
Прибыль от продажи основных средств составит:
6 млн. – 6 млн. = 0.
В итоге от данной сделки новый SRL не получает прибыли.
Налоговые последствия сделки равны нулю (мы не учитываем издержки и платежи, связанные с куплей-продажей недвижимости).
Теперь встает другая задача – «вывести» деньги от юридического лица к физическому лицу (гражданину). Но возможные (безналоговые) варианты выполнения этой задачи мы не будем рассматривать в данной статье.
Вариант «продажи доли»
Возможен ли такой вариант сделки, когда физическое лицо получает деньги напрямую, минуя стадию юридического лица (SRL)?
Возможен, но налоговые последствия будут иными. «Изюминка» в положениях статьи 55 (2) НК, где указано «для лица, вложившего активы, стоимостный базис акта на право собственности (акции, свидетельство участия и иной документ, удостоверяющий участие в капитале хозяйствующего субъекта) равен скорректированному стоимостному базису вложенных активов».
Иными словами, в налоговых целях, мы считаем налогооблагаемый доход, когда продаем долю (цена продажи доли - остаточная стоимость основных средств до установления их рыночной стоимости). При данном варианте налоговый результат получится таким же, как при стандартном варианте (450 тыс. леев).